O imóvel de temporada me fez mal: mofo, pragas, gás e a saúde do hóspede

Por Ramon Martins Andrade, advogado (OAB/RJ 188.374)

Antes do direito, a saúde. Se há cheiro de gás no imóvel, ou dor de cabeça, tontura e náusea em mais de uma pessoa ao mesmo tempo num ambiente fechado com aquecedor ou fogão a gás, saia do imóvel agora, deixe portas e janelas abertas e ligue 193 (Bombeiros) ou 192 (SAMU). O restante deste texto pode esperar; isso não.

O aluguel por temporada entrou na vida de quem viaja para descansar e, cada vez mais, de quem viaja para se tratar. A Lei do Inquilinato, aliás, já previa isso em 1991: o art. 48 da Lei 8.245 define a locação para temporada como a “destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo”, por prazo não superior a noventa dias. A pergunta deste texto é a que aparece quando a estadia dá errado pelo lado menos esperado: o imóvel fez mal. Mofo que desencadeou uma crise respiratória, percevejos que deixaram marcas por semanas, um aquecedor a gás num banheiro sem ventilação, uma piscina sem proteção onde uma criança quase se afogou. Quem responde, o que é preciso provar e — porque este texto é honesto — quando não há direito nenhum.

Que contrato é esse, e por que a resposta importa

A primeira dúvida técnica é real e não está resolvida em lei: a estadia contratada por meio de uma plataforma é uma locação por temporada, regida pela Lei 8.245, ou uma relação de consumo, regida pelo Código de Defesa do Consumidor? A Lei do Inquilinato, no parágrafo único do art. 1º, deixa fora de si os “apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar”, que ficam com o Código Civil. O CDC, no art. 3º, § 2º, define serviço como “qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração”, e o anfitrião que aluga com habitualidade, por preço, com limpeza e enxoval, se aproxima dessa figura — mas a lei não diz que ele é fornecedor, e o anfitrião ocasional, que aluga o próprio apartamento nas férias, é uma figura diferente. Este texto apresenta a controvérsia como controvérsia. Ele não afirma uma tese que os tribunais ainda decidem caso a caso.

A boa notícia é que, para o hóspede que adoeceu, a resposta às perguntas essenciais não depende de vencer essa disputa.

O que o dono do imóvel deve, por qualquer dos dois caminhos

Pela Lei do Inquilinato, o locador é obrigado a “entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina” (art. 22, I) e a “responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação” (art. 22, IV); o locatário pode exigir “descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes” (art. 22, V). Um apartamento com infiltração e mofo instalado, um colchão infestado, um aquecedor sem manutenção ou uma piscina sem barreira não estão “em estado de servir ao uso a que se destinam”, e o defeito, por definição, é anterior à entrega.

Pelo CDC, o fornecedor de serviços responde, no art. 14, “independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos”. A segunda metade da frase é a que costuma decidir o caso de gás: não basta o equipamento existir; a informação sobre como usá-lo com segurança tem de existir também.

E, por baixo dos dois regimes, há a regra geral do Código Civil: quem, “por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito” (art. 186), e “fica obrigado a repará-lo” (art. 927). Deixar um imóvel com condição capaz de adoecer o hóspede, sabendo ou devendo saber, é negligência na acepção mais simples da palavra.

O nexo é o coração — e ele se constrói nas primeiras horas

Tudo o que foi dito acima serve para pouco se não houver prova de que aquele imóvel causou aquele problema de saúde. Esse é o ponto em que a maioria dos casos se perde, e ele se decide no dia, não meses depois. Três registros fazem a diferença. O primeiro é do imóvel: fotos e vídeos datados do mofo, das marcas nas paredes, dos insetos no colchão, do aquecedor e do ambiente onde ele fica, da piscina sem proteção — feitos antes de qualquer limpeza ou conserto. O segundo é da comunicação: a reclamação enviada pela própria plataforma ou pelo canal de mensagens do anúncio, na data, descrevendo o problema com objetividade; ela prova o momento em que o anfitrião soube e o que respondeu. O terceiro é médico: atendimento no local ou logo depois, com o relato do que aconteceu registrado no prontuário — “crise respiratória após pernoite em imóvel com mofo”, “lesões cutâneas compatíveis com picadas de percevejo”, “cefaleia e náusea em ambiente com aquecedor a gás”. O laudo que apenas descreve o sintoma sem a circunstância não estabelece o nexo; o que registra a circunstância, sim.

Se o CDC for aplicado, o art. 6º, VIII, permite ao juiz inverter o ônus da prova quando a alegação for verossímil ou o consumidor hipossuficiente. É uma facilitação, a critério do juiz — não uma dispensa de prova. Quem chega com os três registros acima raramente precisa dela.

A plataforma

Este texto não afirma que a plataforma de hospedagem responde pelo dano à saúde do hóspede, porque não leu decisão de tribunal superior que diga isso para esse tipo de caso — e afirmar sem ler é exatamente o que este site não faz. O que se pode dizer com segurança é menos e é útil: a responsabilidade da plataforma, quando discutida, depende de como o tribunal enquadra a intermediação (mera aproximação de partes ou integrante da cadeia de fornecimento), e essa discussão existe. Independentemente do resultado dela, a reclamação formal pela plataforma vale pelo registro que produz e pelos mecanismos próprios de reembolso e realocação que muitas oferecem. Use-a no dia, e guarde o protocolo.

Quando não há direito

Alergia sem nexo: quem já tem rinite crônica e teve uma crise durante a viagem não tem, por isso, um caso contra o imóvel — a menos que prove a condição do ambiente e a relação com o agravamento. Uso contrário à orientação: fechar todas as janelas e dormir com o aquecedor a gás ligado, quando o anúncio e o aviso no equipamento diziam para não fazê-lo, rompe o nexo ou reduz drasticamente a responsabilidade. Condição visível e aceita: o hóspede que viu a piscina sem proteção ao chegar, ficou, e não impôs cuidado às crianças, tem um caso muito mais difícil do que aquele que foi surpreendido. E sintoma que já existia antes da chegada, documentado ou não, é o primeiro argumento que a outra parte vai usar.

O que se pode pedir — e o que não se afirma

O dano material inclui o que se gastou por causa do problema: consultas, medicamentos, exames, e as diárias perdidas ou pagas em outro lugar quando foi preciso sair do imóvel. O Código Civil, no art. 402, faz as perdas e danos abrangerem “além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar”, com o limite do art. 403: só o prejuízo “por efeito dela direto e imediato”. Uma viagem de tratamento que se perde por causa do imóvel — o tema do texto sobre o pós-operatório num imóvel alugado — tem, aí, o seu ponto de apoio. O dano moral não é automático: depende da gravidade do que aconteceu com a saúde, e este site não sugere valores.

Duas fronteiras vizinhas merecem o link. Se o problema não foi o imóvel, mas o plano de saúde que não cobriu o atendimento fora da sua cidade, o texto sobre abrangência do plano em temporada é o certo. Se o anúncio prometia uma condição — acessibilidade, ambiente sem escadas, quarto arejado — que não existia, a lógica é a da oferta descumprida, tratada no texto sobre o anúncio que dizia “acessível”.

Se uma estadia por temporada terminou em atendimento médico e você quer saber se há caso — e o que ainda dá para registrar —, escreva pelo WhatsApp: o escritório analisa os documentos e responde com franqueza.

Ramon Martins Andrade (OAB/RJ 188.374) é advogado formado pela UFRJ em 2011, com mestrados pela Université Sorbonne Nouvelle e pela EGN (Marinha do Brasil). Atualmente pesquisador em Direitos Humanos e Saúde pela ENSP/Fiocruz.